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河南首富,疯狂自救

摘要: ▍盐财经 作者 | 闰然 “麦价房”“蒜价房”真出现了,河南“地产一哥”又成了焦点。 近日,河南老牌房企建业...

河南首富,疯狂自救

  ▍盐财经 

  作者 | 闰然

  “麦价房”“蒜价房”真出现了,河南“地产一哥”又成了焦点。

  近日,河南老牌房企建业在河南的两个县推出了购房活动,相关的两张地产项目海报在网络上迅速窜红。

  河南商丘民权县的建业河畔洋房近期推出了“小麦换房”的购房活动;河南开封市杞县的建业城,推出了“大蒜换房”的活动。

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  建业地产用“大蒜”“小麦”凑首付,可以说是刷新了购房新纪录。卖楼奇招背后,也可以看出其所面临的巨大压力。

  中国地产江湖中曾流传着“三君子”的说法,即“南王石,北冯仑,中间胡葆森”。建业集团董事长胡葆森曾经占据河南富豪榜榜首多年。

  这日子过得不容易,“河南王胡葆森”前段时间才迎来了“白衣骑士”,如今又开始继续花式自救。

  农作物还能抵房款?

  正值小麦和大蒜收获的时节,河南商丘、开封两地有住宅项目提出“小麦换房”、“大蒜换房”口号。

  商丘是产粮大市,被誉为“豫东粮仓”,民权县是重要的小麦产区。开封的杞县也素有“全国大蒜第一县”的称号。在这两地选取重要的农产品抵扣房价,建业地产此举也算是“因地制宜”了。

  据建业年报数据显示,截至2021年12月31日,建业分布在商丘市的土储达469万平米,占这家公司总土储的8.78%,在其所布局的河南各地市中排第3。分布在开封市的土储为211.88万平米,占总土储的3.96%,排第11位。

  用“大蒜”“小麦”凑首付,还是设有上限的。海报内容显示,购房者可按2元/斤的价格,以小麦抵首付,最高可抵房款16万元。

  目前,民权县搞活动这一项目的户型面积在117m²-144m²之间,以最高价格和最大户型粗略估算,按16万元的小麦抵用上限,可基本覆盖大部分房源20%的房款。

  据红星新闻,相关活动来咨询的人多,暂时无人实际参与,还没有购房者用小麦抵房款。

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  “小麦换房”

  相比之下,“大蒜换房”更受欢迎。杞县的大蒜按照5元/斤收蒜,可抵房款的20%,即50万元总房款下可抵10万元。

  证券时报的调查显示,在杞县的项目,如果按照政策要求最低首付是20%,就可以抵全部首付,二套房的话最低首付30%,可以抵20%,剩余10%交现金。

  这套营销模式还是挺管用的。根据海报内容,项目16天(5月22日至6月6日)成交了86万斤大蒜,来电2859组,到访852组,成交30套。

  在没有大蒜或小麦的情况下,售楼部人员还表示可面谈商议其他优惠措施。

  相关消息一出,各地都开始热议起来,“还贷的时候可以用小麦吗?”“东北什么时候可以用白菜换房?”“大蒜竟成硬通货了”。

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  小麦还贷?

  不过在相关营销出圈后,活动却被叫停了。6月22日,售楼处表示,“小麦换房”活动已于中午结束,后续是否会再有类似活动尚不可知。“大蒜换房”的活动也在6月21日晚也停止了。

  同时,项目微信号和视频号已经删除了相关活动。 

  县城卖房确实不容易。建业地产针对的客户群体主要来自乡镇,家里一般都有农田。这部分还在乡镇生活没去县城买房的人对地产商来说是非常重要的增量所在。所以建业才绞尽脑汁想出了这么一招。

  建业地产2021年年报显示,报告期内,公司在商丘地区的合同销售额为59.17亿元,同比增长6%;在开封地区合同销售额为19.98亿元,同比增长26%。

  花样救市的背后

  河南楼市整体低迷,有待提振。

  根据河南省统计局发布2022年1-5月份全省房地产开发和销售情况,河南商品房销售面积3990.16万平方米,同比下降10.7%,其中,住宅销售面积下降12.2%;商品房销售额2424.39亿元,下降20.5%,其中,住宅销售额下降22.8%。

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  建业地产95%的销售额均来源于河南地区。去年,郑州特大暴雨灾害叠加多次疫情,给总部在郑州的建业地产带来了沉重打击。

  去年九月,建业地产这家深耕河南近三十年的老牌房企,无奈发出一份名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》的求救信。求救信称,企业面临“罕见的困难、风险和危机”,并“可能引发一系列社会问题”。

  2021年全年,建业地产实现合同销售金额为人民币601.05亿元,合同销售面积约816.6万平方米,继续保持河南区域房地产市场内的销售金额与销售面积的“双料冠军”。

  在今年前5月销售业绩中,建业地产虽然仍能保持河南本土房企的销售额以及销售面积双料第一,但难掩销售颓势。

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  其中,建业地产5月单月销售额较上月环比下跌17.5%,前5月物业合同销售额同比减少为48.6%为110.67亿元,销售建筑面积同比减少为47.3%为147.48万平方米。

  建业地产去年的业绩也很不理想。年报显示,2021年建业地产收入为419.59亿元,较上年同期433.04亿元减少3.1%;毛利为68.10亿元,同比减少20.77%;归属股东净利润为6.04亿元,较上年同期的18.01亿元减少66.42%。

  资金方面,2021年底建业持有现金约98.48亿元,较期初大幅减少66.4%,净负债率提高81.33个百分点至94.89%,同时现金短债比下降至1.46。

  对于2022年的发展方向,建业地产执行董事王俊在业绩会上表示,一方面,今年将去库存、清欠款、支出减控,另外一方面,将保交付、保结转、降本增效。

  与其他大型房企不同,建业从来没有真正走出过河南。在胡葆森身上,商人的理性与故土情结浓厚的理想性交织在一起。但“地头蛇”发展的瓶颈来得也比其他房企快。

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  同期诞生的其他企业不断加大全国化布局力度,比如万科、绿城等都已经成为了全国知名品牌房企,而建业的规模增长速度被极大地限制住了。2012年,固守河南的建业地产在创办20年后,销售额才首次突破100亿元。

  建业地产在2019年成为了千亿俱乐部中的一员。从2016年200亿的销售额到当年的1011.5亿元,这家企业只用了三年时间,却也留下了很多隐患——增加了企业负债,牺牲了盈利能力。

  为了回笼资金,建业地产不得不“卖资产”解渴,包括郑州金水项目49%股权及债权、河南龙宇股权、信阳天恒置业50.31%股权等。

  为了转型,建业也进行多方面的尝试,涉足商业、酒店、文化旅游等等。2021年,建业打造的戏剧幻城“只有河南”落地了。这一投资巨大、盈利很难的项目,成了河南人的骄傲之一,但在现在的房地产环境下,最终也难逃被卖掉的命运。

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  地方政府援助

  建业地产一直在积极展开自救,除了出售资产,还包括国企合作等。

  近期,建业地产加强了与国企、央企的合作。去年年底,建业地产与电建地产签署战略合作协议,紧接着今年2月,建业地产又宣布与中海地产展开全方位的战略合作。

  长期偏安一隅是种稳重的战略路线,某种程度上也可以说,建业获得地方政府援助与其深耕河南密切相关。

  前阵子,河南国资驰援建业地产一事也引发了巨大关注,向市场传递了必要的信心。

  2022年6月1日,建业地产公告显示,公司第一大股东恩辉投资与河南同晟订立框架协议,河南同晟拟受让恩辉投资持有的29.01%公司股份,同时河南同晟还将认购公司发行的本金不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

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  资料显示,恩辉投资是一家于英属维京群岛注册成立的公司,主要从事投资控股业务,由建业地产董事会主席胡葆森全资持有。

  截至2021年12月31日,恩辉投资直接拥有20.78亿股股份,相当于公司已发行股份总数约70.11%,是河南建业的控股股东。

  本次股份出售后,河南同晟将持有建业地产29.01%的股份,恩辉投资将持有建业地产41.1%的股份,仍为公司控股股东。 

  河南同晟主要从事房地产开发和经营以及酒店管理,由河南省铁路建设投资集团有限公司全资持股,而后者则为河南省管国有重要企业,由河南省人民政府全资持有。 

  此次交易完成之后,国资将成为建业地产的第二大股东。这是自去年下半年部分民营房企出现流动性危机以来,国资实质性入股规模房企的重要案例,无疑给整个房地产市场释放了积极的信号。

  对于同晟置业是否会加入建业地产董事会,是否会参与建业地产日常运营的问题,建业方面表示,此次主动引入国有战略投资,主动优化公司的股权结构和治理结构,将有助于公司进一步完善现代企业机制和决策机制。具体合作情况,双方还在进一步商谈,一切以公告为准。

  除此次引入国资外,为解决当前困境,建业地产还曾将其旗下两大文旅项目出售给国资企业。 

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  国家企业信用信息公示系统显示,近日建业集团旗下建业·华谊兄弟电影小镇,以及只有河南·戏剧幻城两大文旅项目的运营主体同时出现股东变更。

  变更之后,电影小镇由河南老家文化旅游发展有限公司持股90%,建业住宅集团(中国)有限公司持股10%。

  河南·戏剧幻城项目的运营主体变更后,由河南建业住宅建设有限公司持股49%,河南老家文化旅游发展有限公司持股51%。

  河南老家文化旅游发展有限公司由河南省文化产业投资有限责任公司100%持股。公开信息显示,河南省文化产业投资有限责任公司为河南省人民政府直属企业,由河南省发展和改革委员会代管,河南省国有资产监督管理委员会监管。

  当然了,国资入股也并不意味着企业可以高枕无忧,不然建业也不必拿小麦大蒜来抵首付。建业地产在近期多次出圈,可以说是将营销效果拉满了。

  2021年,胡葆森曾提出,“将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里,走出河南,走向大中原,服务大中原”。

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  从营销效果上看,建业已经走出了河南,人人都知道了这家向政府写求救信,被国资救援,用大蒜小麦抵首付的房企。

  但要想真正地“走出去”,这位河南首富还得先带领建业渡过难关。

  作者为《盐财经》记者|闰然

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